时隔15年，存量房贷利率下调再次被摆上台面。而一旦存量房贷利率下调，对于2022年之前高利率买房的人来说，无疑是利好，这意味着其能省下不少利息。不过，这也会导致银行在房贷收益上受损。从2022年的数据来看，国有大行、股份行
时隔15年，存量房贷利率下调再次被摆上台面。而一旦存量房贷利率下调，对于2022年之前高利率买房的人来说，无疑是利好，这意味着其能省下不少利息。不过，这也会导致银行在房贷收益上受损。从2022年的数据来看，国有大行、股份行在房贷上的占比较高。
存量房贷利率下调呼声再起。
7月14日，央行公开表态鼓励借款人和银行协商房贷利率，不过多家银行表示并未接到相关政策。
若这一措施得以落地，就意味着个人房贷占比较大的银行首当其冲。根据2022年的数据，六大国有行的个人贷款占比都在在20%至32%之间，在一众上市银行中较为显眼。此外，兴业银行、平安银行以及招商银行的占比也在20%之上。
相比较之下农商行的个人房贷占比较小，可能造成的冲击也比较小。
值得一提的是，存量房贷利率下调的论调沸沸扬扬引得银行担忧、购房者狂欢之际，有券商表示，后续若要调整，可能只涉及到一小部分。
存量房贷利率要下调？
存量房贷利率再次被提到桌面上。
7月14日，国新办举办的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法制化的原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
同时，邹澜还称由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
光大固收指出，在过去较长的一段时间中，个人住房贷款提前还款偏多。例如，今年6月RMBS条件早偿指数的均值为0.20，较去年同期和前年末的0.11和0.07均有明显提升。
再如，今年上半年累计发放个人住房贷款3.5万亿元，但由于存量贷款的大量偿还，6月末个人住房贷款余额还略微减少了一点。
对于居民的提前还贷，邹澜认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。
近两年，多地房贷利率都在下调。据诸葛找房统计的数据，截至今年1月30日，中国已经有30城下调首套房贷款利率下限，除兰州外，其余29个城市房贷利率均已处于“3%时代”。
但是2022年之前买房的人，大部分执行房贷利率都超过了5%。
也就是说，虽然新房的贷款利率在不断的下调，但是此前买房的人没能受益。
因此此次央行的公开表态使得关于银行下调存量房贷利率的论调甚嚣尘上。
若真的能实施，对此前购房的人来说，益处颇多。一方面降低这些人的负债成本，另一方面能促进消费，可谓是一举多得。不过，包括建行、招商等多家银行表示，目前尚未接到相关政策，且仍然按照原有签订合同的利率来执行还贷政策。
中信证券也表示，此次央行对于降房贷利率的表态是鼓励协商，而不是强制。因此，银行对于此次“降贷指引”的跟进反馈料将存在一段时间的“真空期”，真正享受到降贷的实惠，或许还要等上些时日。
2008年曾有先例，
存量房贷利率打七折
存量房贷的利率下调此前也有例可循。
将时间倒回2008年，彼时正处于金融危机，因此央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，该文件内容显示，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。
因此在当年，一些中小银行率先将利率浮动下限拉到7折，同时还推出跨行“转按揭”业务来抢客。资料显示，到当年年底民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行以及其他中小商业银行，已经针对存量房贷客户推出了七折优惠利率。
翌年年初，工商银行、农业银行、中国银行以及建设银行出台了关于存量房贷优惠政策，其中指出，凡是在2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质房贷客户，原则上都可以申请7折利率优惠。
或是基于此，有机构表示，若要再次调整存量房贷利率，还是会沿用此前的途径。其中，华鑫策略指出，预计和2008年一样都是从中小银行开始，逐步向国有大行扩散。存量房贷调降，有助于地产企稳、消费修复和经济回暖。
不过，体量上来看，2008年和当前相差13倍。数据显示，2008年全国个人住房贷款的余额不足3万亿元，这一数据在2022年年末已暴涨至38.8万亿。同时，个人按揭贷款占比总贷款也由2008年末的14.3%上升至2022年末的24.5%，占比提升10个百分点。
因此，中泰证券分析，全面下调的可能性比较低。其指出，粗测约6%的客户享受了存量臵换（存量比例*调降幅度89bp=5bp）。再考虑新发价格下行，预计实际享受存量臵换的比例小于6%。
按照中泰证券的测算，存量房贷调降对于银行的利润影响并不大，大多数在1-2%之间。
哪些银行的房贷占比高
存量房贷利率若下调，房贷占比高的银行首当其冲。
个人住房贷款是银行的优质资产，若要下调存量房贷利率或对银行的盈利空间造成挤压。
同时，少上市银行极为偏爱个人房贷。其中六大国有行尤为明显，数据显示，截至2022年年末工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行的个人住房贷款金额分别为6.43万亿元、6.48万亿元、5.35亿元、4.92万亿元、2.37万亿元、2.26亿元，在贷款中的占比分别为27.7%、30.57%、27.05%、28.08%、20.73%、31.37%。
股份制银行中，招商银行、兴业银行以及平安银行的个人房贷占比在20%至30%之间。具体来看，截至2022年年末，这三家银行个人贷款金额为1.389万亿元、1.1万亿元、2844亿元，占比分别为23%、22%、23.5%。相比较之下，浙商银行2022年按揭占比总贷款仅为7%。
城商行中，南京银行、宁波银行、贵阳银行以及江阴银行个人房贷占比较小，在10%以下，其余的则是徘徊在12%至18%区间。
此外，农商行中，渝农商行、青农商行、无锡银行三家银行的个人房贷占比较大，分别为12.5%、13.3%、15.3%。
值得一提的是，一方面是个人住房贷款是银行重要的收入来源，另一方面银行息差这两年呈现出收窄之势，由此有业内人士分析，可能银行的积极性不会太高。
基于此，有券商表示，央行可能会通过降准来支持。申万宏源称，居民存量房贷的利率下调将开始启动，而考虑银行和居民之间的博弈，调整的时间会拉长，而非“一蹴而就”。但随存量房贷利率调整，商业银行的净息差修复仍需有赖于负债端成本的下降，降准仍是较优选择。
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